Что должен знать каждый собственник квартиры?

http://www.tsj.ru/imgrubrs.asp?art_id=33135&img=file

 

 

Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет прававладения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с егоназначением и пределами его использования, которые установленынастоящим Кодексом.

Также, собственникам помещений в многоквартирном домепринадлежат на праве общей долевой собственности помещения

в данном доме, в том числе лестничные площадки, лестницы, лиф-ты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши и иныепредназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоуст-ройства данного дома объекты, расположенные на указанном зе-мельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владе-ют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и граж-данским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Управление многоквартирными домами

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса России выбор способа управления многоквартирным домом должно обеспечивать благо-приятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предо-

ставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники квартир обязаны выбрать один из способов уп-равления многоквартирным домом в срок до 01.05.08 и заключить договор с управляющей компанией.

Управлять жилым домом могут непосредственно собственники квартир, созданное товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Если собственники не воспользуются предоставленным правом выбора способа управления, то органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей компании, и с победителем конкурса собственники будут обязаны заключить договор управления жилым домом сроком на 1 год.

Способ управления может быть изменен по инициативе обще-го собрания собственников.

Способы управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом выбирает-ся на общем собрании собственников квартир и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обяза-тельным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным пот-ребительским кооперативом.

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса России, Товарищест-вом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая орга-низация, объединение собственников помещений в многоквартир-ном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации

этого комплекса, владения, пользования и в установленных законо-дательством пределах распоряжения общим имуществом в много-квартирном доме.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое про-водится в порядке, установленном ст. 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников по-мещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартир-ном доме.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества и с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.

Основным преимуществом ТСЖ является прозрачность и кон-троль расходуемых собственниками квартир денег на содержание и обслуживание дома. ТСЖ открывает счет, на который поступают все деньги за коммунальные услуги, капитальный ремонт. Управля-ющая компания, которую наняло товарищество, рассчитывается за все работы с этого счета.

2. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (объединение жильцов без юридического оформления)

Согласно ст. 164 Жилищного кодекса России при непосредс-твенном управлении многоквартирным домом собственниками квар-тир договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведе-ния, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бы-тового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) за-ключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания, от имени собствен-ников квартир в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удо-стоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содер-жание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управ-лению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостат-ком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего поль-зования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

3. Управление управляющей организацией

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса России орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

ВОПРОС: Какие нормы отражены в жилищном законодательстве?

ОТВЕТ: Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации и состоит из введенного в действие c 1 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ним федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов

Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

ВОПРОС: Чем гарантируется соблюдение норм жилищного законодательства?

ОТВЕТ: В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса российской Федерации применяются положения действующего Жилищного кодекса России.

24

ВОПРОС: Что будет с теми, кто ранее состоял на жилищном учете в обыкновенной очереди, как нуждающийся в улучшении жилищных условий или в   других, льготных очередях, и имеющими право на улучшение илищных условий?

ОТВЕТ: Жилищный кодекс России установил, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникающим после введения его в действие. Все новые жилищные акты, включая настоящий Кодекс, могут применяться, не ухудшая положение граждан в сфере жилья, например, все, кто ранее состоял на жилищном учете по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РСФСР, продолжают оставаться на таком учете. Но по этим основаниям после 1 марта 2005 года они приниматься на жилищный учет не будут. А будут приниматься лишь те граждане, которые имеют право состоять на жилищном учете уже по новому ЖК РФ.

ВОПРОС: Если нарушены жилищные права гражданина, то какой орган будет защищать эти права?

ОТВЕТ: Жилищный кодекс России устанавливает возможность защиты нарушенных жилищных прав только через суд. В судебном порядке могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные решения государственных органов, органов

25

местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений и должностных лиц, в результате которых нарушены права и свободы граждан; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод. Защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права, восстановления нарушенного права, прекращения или изменения жилищного правоотношения и пр. Жилищные споры, сторонами которых являются государственные, кооперативные и другие организации, разрешаются арбитражными судами.

ВОПРОС: Что такое жилое помещение и чем оно отличается от нежилого помещения?

ОТВЕТ: Жилое помещение предназначено для проживания граждан и использования для бытовых и иных нужд. Жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим правилам и нормам. Жилое помещение состоит как из самих жилых комнат, так и из комнат вспомогательного назначения, например, кухня, кладовая, коридор. Не включаются в общую площадь жилого помещения балконы, лоджии, веранды и террасы.

ВОПРОС: Что относится к жилым помещениям? Какие виды жилых помещений установлены ЖК РФ?

ОТВЕТ: Жилое помещение – это жилой дом, часть жилого дома, квартиры, комната.

26

В зависимости от формы собственности жилищный фонд делится:

- на частный жилищный фонд – находится в собственности граждан и юридических лиц;

- на государственный жилищный фонд – жилые помещения принадлежат на праве собственности Российской Федерации и субъекту Российской Федерации;

- на муниципальный жилищный фонд – жилые помещения принадлежат муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

- на жилищный фонд социального использования – жилые помещения будут предоставляться гражданам по договору социального найма в государственных и муниципальных жилищных фондах.

Гражданам невозможно будет приватизировать эти помещения, как это было до 1 марта 2005 года, и распорядиться ими по своему усмотрению, например, продать, подарить и т.д.;

- на специализированный фонд, который будет предназначен для проживания отдельных категорий граждан. Специализированный фонд будет размещаться в жилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда;

- на индивидуальный жилищный фонд. Жилые помещения, находящиеся в частном жилищном фонде, предназначены для проживания собственников жилья, членов их семей, граждан на условиях безвозмездного пользования;

27

- на жилищный фонд коммерческого использования. Данный фонд будет использоваться собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, т.е. собственник будет предоставлять такие помещения гражданам по договору найма и иным договорам.

ВОПРОС: Допускается ли использование жилого помещения не для проживания, а для других целей?

ОТВЕТ: Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Запрещается размещение в жилых помещениях любых промышленных производств.

ВОПРОС: Регламентировал ли Жилищный кодекс России порядок перевода жилого помещения в нежилое и обратно, из нежилого помещения в жилое? Какой орган это осуществляет?

ОТВЕТ: Жилищным кодексом определен порядок перевода этих помещений и установлен полный пакет документов, который

28

необходимо представить при переводе таких помещений из одного статуса в другой. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления.

Таким органом на местах является городская либо районная администрация, которая является органом местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 года № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

ВОПРОС: Как трактует Жилищный кодекс России возможности переустройства и перепланировки жилого помещения?

ОТВЕТ: Переустройство жилого помещения – представляет собой установку, замену или перенос как инженерных сетей, так и оборудования санитарно-технического, электрического или другого назначения.

Перепланировка жилого помещения - представляет собой изменение всей конфигурации жилого помещения.

Изменение конфигурации жилого помещения – это, например, перенос стен в переустраиваемом помещении или возведение новых стен, а также снос перегородок.

Как переустройство, так и перепланировка требуют внесения произведенных изменений в технический паспорт жилого помещения.

29

Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании планируемых работ утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266.

ВОПРОС: Какой орган в Московской области осуществляет государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным требованиям?

ОТВЕТ: Государственным органом Московской области специально уполномоченным на осуществление государственного контроля за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности является Государственная жилищная инспекция Московской области.

ВОПРОС: Какие последствия ожидают гражданина, который самовольно перепланировал или переустроил жилое помещение?

ОТВЕТ: Если гражданин без соответствующего разрешения произвел работы, самовольно переустроив или перепланировав

30

жилое помещение, то он несет установленную законодательством ответственность. Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести жилое помещение, которое было переустроено или перепланировано самовольно, в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда самовольно перепланированное или переустроенное жилое помещение может быть сохранено в измененном виде, если не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угрозы их жизни или здоровью.

Суд по иску органа местного самоуправления, в случае если самовольно переоборудованное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, может принять следующее решение:

- в отношении собственника жилого помещения – такое жилое помещение может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а также с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние;

- если же жилое помещение занято гражданином по договору социального найма – то, в случае самовольного перепланирования или переустройства жилого помещения, производится расторжение договора с возложением на собственника жилого помещения, который является наймодателем, обязанностей по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

31

После этого орган местного самоуправления устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае это жилое помещение подлежит повторной продаже с публичных торгов .

ВОПРОС: Что считается самовольной постройкой?

ОТВЕТ: Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

ВОПРОС: Приобретает право собственности лицо, осуществившее самовольную постройку?

ОТВЕТ: Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

ВОПРОС: Как может быть узаконена самовольная постройка?

32

ОТВЕТ: Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом:

- осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

- в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ВОПРОС: Какими правами обладает собственник жилого помещения и какие обязанности он должен нести в связи с нахождением у него в собственности жилого помещения?

ОТВЕТ: Гражданин – собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением, в том числе в целом

33

и по частям, сдавать его в наем, в аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Вне зависимости от того, сам ли собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении, либо он предоставляет это жилое помещение гражданам на основании договора, он несет бремя содержания данного помещения, а если это помещение является квартирой, то и общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не нарушать права своих соседей, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила содержания общего имущества собственников помещений, а также не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением.

ВОПРОС: Какие обязанности лежат на членах семьи собственника жилого помещения?

ОТВЕТ: Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.

34

ВОПРОС: Сохраняется ли право пользования жилым помещением члена семьи в случае прекращения семейных отношений с собственником?

ОТВЕТ: В том случае, если между собственником и членами его семьи прекращаются семейные отношения, жилое помещение не сохраняется за данными членами семьи, если не имеется какого-либо соглашения между ними. В судебном порядке принимается решение об обеспечении жилым помещением бывших членов семьи исходя из конкретной сложившейся ситуации.

ВОПРОС: Какие права существуют у собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором расположено это жилое помещение, для государственных и муниципальных нужд?

ОТВЕТ: В последнее время нередки случаи изъятия земельных участков для строительства новых жилых домов.

 Статьей 32 Жилищного кодекса России определен порядок выкупа жилых помещений у собственника.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В том случае, если выкупается часть жилого помещения, это возможно только с согласия собственников.

35

Решение об изъятии жилого помещения с целью последующего выкупа принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, в зависимости от того, кто принял решение об изъятии земельного участка.

Такое решение подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон предусмотрел обязательное уведомление в письменной форме собственника жилого помещения об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Такое уведомление направляется собственнику не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.

Если орган, производящий изъятие жилого помещения, и собственник жилого помещения не пришли к соглашению о цене выкупаемого жилого помещения, либо собственник отказывается выселяться из данного жилого помещения, орган, производящий изъятие, может обратиться в суд, который принимает решение о выкупе жилого помещения по выкупной цене.

ВОПРОС: Кто обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Кроме жилых помещений в многоквартирном доме находятся межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, техническое оборудование, механические конструкции, механическое, электрическое, санитар-

36

ное, техническое и иное оборудование, которые предназначены для обслуживания данного жилого дома. Это и есть общее имущество в многоквартирном доме.

Общим имуществом также будет считаться земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный жилой дом, элементы его благоустройства, например асфальтированные площадки, подъезды к дому, элементы озеленения, деревья, кустарники, штакетники и пр. Все это входит в состав общего имущества жилого дома, а границы и размеры земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Собственники помещений с 1 марта 2005 года распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, а именно, владеют и пользуются им на основании Жилищного кодекса Российской Федерации.

ВОПРОС: Могут ли пользоваться посторонние лица земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом?

ОТВЕТ: Земельный участок, на котором расположен много квартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Жилищный кодекс России ограничил собственников жилых помещений на установление запрета для доступа других лиц к объекту, существовавшему до дня введения в действие настоящего

37

Кодекса, например, на право прохода через земельный участок. Собственники помещений в многоквартирном доме не имеют права запретить гражданам, не проживающим в их доме, проходить через земельный участок, на котором расположен дом.

ВОПРОС: Что представляет собой право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и как оно будет распределяться по отношению к собственникам помещений такого дома?

ОТВЕТ: Право собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности, которая прямо пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.

Собственник не может отдельно распорядиться долей в праве общей собственности на общее имущество, поскольку эта доля в праве общей собственности не выражена в конкретных метрах общей площади дома.

Собственник не вправе выделять как отдельное помещение, долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

ВОПРОС: В чем отличие прав собственников комнат в коммунальной квартире от прав собственников помещений в многоквартирном доме?

38

ОТВЕТ: Собственнику комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве собственности как жилое помещение, собственником которого он является, так и доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире.

Если собственник комнаты в коммунальной квартире решил переустроить или перепланировать ее и при этом изменяется размер общего имущества в коммунальной квартире, такое переустройство или перепланировка возможны только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, которая прямо пропорциональна размеру общей площади этой комнаты. Что касается отношения к доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то такая доля собственника комнаты в коммунальной квартире составляет пропорцию к общей собственности в доме, исходя из суммы общей площади его комнаты и доли в праве общей на общее имущество в коммунальной квартире.

Собственник комнаты в коммунальной квартире может продать, подарить, завещать и т.п. свою комнату только с той долей в праве общей собственности на общее имущество в этой квартире, которая определена ему пропорционально занимаемой комнате.

ВОПРОС: Каким образом распределяются расходы на содержание общего имущества в коммунальной квартире?

39

ОТВЕТ: Каждый из собственников комнат в коммунальной квартире в соответствии с Жилищным кодексом России обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Жилищный кодекс определил объем несения общих расходов в коммунальной квартире соответственно общей площади комнаты, собственником которой является жилец.

ВОПРОС: Какие условия должен содержать договор управления многоквартирным домом?

ОТВЕТ: В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

40

ВОПРОС: Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?

ОТВЕТ: Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

ВОПРОС: Оказывают ли содействие органы местного самоуправления в создании условий по управлению многоквартирными домами?

ОТВЕТ: В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и органи-

41

зации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

ВОПРОС: Обязаны ли органы местного самоуправления и управляющие организации по запросам граждан предоставлять информацию?

ОТВЕТ: Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту  многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемыекоммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

ВОПРОС: Каким документом в Московской области устанавливается порядок и условия признания граждан малоимущими?

ОТВЕТ: Законом Московской области от 30.12.05 № 277/2005-ОЗ «О признании граждан, проживающих в Московской области, малоимущими в целях принятия их на учет нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма» установлен порядок определения органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области размера

42

дохода, приходящегося на каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, и стоимости имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Этим же Законом определены условия признания граждан малоимущими.

ВОПРОС: Жилищный кодекс определил норму предоставления жилой площади и учетную норму площади жилого помещения. Что следует понимать под этими нормами?

ОТВЕТ: Норма предоставления жилого помещения определяется для установления минимального размера площади жилого помещения, которая предоставляется малоимущим категориям граждан. Эта норма является минимальным размером площади предоставляемого жилого помещения на каждого нуждающегося гражданина.

Норма предоставления зависит от достигнутого соответствующим муниципальным образованием уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору найма, и других факторов.

Учетная норма площади жилого помещения необходима для определения обеспеченности граждан жилыми помещениями в целях их принятия на учет.

43

Учетная норма площади жилого помещения представляет собой минимальный размер площади жилого помещения, который дает основание для малоимущего гражданина встать на учет для получения жилого помещения по договору социального найма. Размер этой нормы не может превышать размер нормы предоставления жилого помещения. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органом местного самоуправления в правовом акте, издаваемом этим органом, и обязательно утверждается Советом депутатов.

Учетная норма и норма предоставления площади жилого помещения по Московской области приведены в Прил. 8.

ВОПРОС: Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?

ОТВЕТ: Жилищный кодекс Российской Федерации предусмотрел несколько оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма:

Во-первых, эти граждане не должны быть нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

44

Во-вторых, такие граждане фактически могут являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, однако обеспеченность этих граждан жилым помещением на одного члена семьи составляет менее учетной нормы.

В-третьих, гражданами, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма, могут быть лица, которые проживают в помещениях, не отвечающих установленным для жилых помещений требованиям.

В-четвертых, нуждающимися могут быть признаны наниматели жилых помещений по договорам социального найма, члены семьи нанимателя жилого помещения по договорам социального найма или собственники жилых помещений, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями с учетом того, что в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором невозможно совместное проживание с этим больным в одной квартире и не имеется иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

Улучшение жилищных условий граждан производится с учетом всех имеющихся в пользовании у граждан и членов их семей жилых помещений, в том числе принадлежащих им на праве соб

45

ственности. Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Для принятия на учет по улучшению жилищных условий гражданин должен подать в жилищный орган по своему месту жительства заявление.

ВОПРОС: В каком порядке производится постановка на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях?

ОТВЕТ: Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются только тем гражданам, которые были приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Гражданину предоставлено право состоять на учете по нескольким основаниям, например, как малоимущему гражданину, так и гражданину, который относится к категории, определенной законом или законом субъекта Российской Федерации. В таких случаях гражданин может выбрать одно из оснований или находиться на учете по всем основаниям. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие

46

на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указаниемих перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 54 ЖК РФ. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

47

ВОПРОС: Какие граждане имеют право на внеочередное предоставление жилья по договорам социального найма?

ОТВЕТ: Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

- детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращениииз учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

- гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса России.

ВОПРОС: Каким документом в Московской области определен порядок ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях?

ОТВЕТ: Законом Московской области от 12.12.2005 № 260/2005-ОЗ «О порядке ведения учета граждан в качестве нуж-

48

дающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма» установлен порядок ведения органами местного самоуправления учет малоимущих граждан Российской Федерации, проживающих на территории Московской области, в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

ВОПРОС: Существуют ли какие-либо ограничения в случае ухудшения гражданами своих жилищных условий?

ОТВЕТ: Граждане, которые с целью намерения приобрести права состоять на учете, совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, могут быть приняты на учет в качестве таковых не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий.

Под намеренным ухудшением гражданами своих жилищных условий подразумеваются любые действия, после совершения которых у граждан возникает право состоять на учете.

Например, продажа дачного участка, поскольку одним из условий признания гражданина малоимущим является учет нахождения у него в собственности имущества, подлежащего налогообложению и определяющего его имущественное положение. Такими действиями может быть и увольнение с работы, в результате чего гражданин автоматически становится малоимущим. То есть, это возможное ухудшение как своих жилищных условий, так и своего имуществен-

49

ного положения. Как оценить такие действия – как намеренные, то есть с целью постановки на «квартирный» учет, или как непреднамеренные, связанные с жизненными обстоятельствами.

В каждом конкретном случае муниципальный орган будет подробно рассматривать все обстоятельства, послужившие основанием для признания таких граждан нуждающимися в жилых помещениях.

ВОПРОС: В каких случаях предоставляются освободившиеся жилые помещения в коммунальной квартире?

ОТВЕТ: Законом предусмотрено несколько категорий граждан, которым в установленном порядке может быть предоставлено освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире.

Во-первых, такая возможность предоставлена тем нанимателям и собственникам, которые проживают в данной коммунальной квартире и на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. В этом случае освободившееся жилое помещение предоставляется такой категории граждан по договору социального найма.

Во-вторых, если указанные в первом случае граждане в коммунальной квартире отсутствуют, то освободившееся жилое помещение может быть предоставлено нанимателю и собственникам, которые могут быть признаны малоимущими, но они обеспечены

50

общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления; то есть такие граждане хоть и являются малоимущими, но норма общей площади занимаемых жилых помещений не дает им право встать на учет как нуждающимися в жилье. Этим гражданам освободившееся жилое помещение также предоставляется по договору социального найма.

В-третьих, при отсутствии в данной ситуации вышеназванных двух категорий граждан, возможно предоставление освободившегося жилого помещения гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, но не являются малоимущими.

При отсутствии в коммунальной квартире всех трех вышеперечисленных категорий граждан вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ, а именно, тем гражданам, которые состоят на учете, как нуждающиеся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

ВОПРОС: Что является предметом договора социального найма?

ОТВЕТ: Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

51

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право ользования общим имуществом в этом доме.

ВОПРОС: Как оформляется договор социального найма?

ОТВЕТ: Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения. Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения».

ВОПРОС: Предусмотрена ли ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма?

ОТВЕТ: В соответствии со статьей 66 Жилищного кодекса России наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищ

52

ным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Ответственность наймодателя обеспечивает нанимателю качественное обслуживание предоставляемого по договору социального найма жилого помещения, поскольку наймодатель обязан своевременно проводить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В случае, если свои обязанности наймодатель не выполняет или выполняет их ненадлежащим образом, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя:

- уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;

- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

ВОПРОС: Какие права и обязанности предусмот рены Кодексом для нанимателя жилого помещения по договору социального найма?

ОТВЕТ: Наниматель жилого помещения, заключивший в установленном порядке договор социального найма, имеет следующие права:

53

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Иные права нанимателя жилого помещения могут быть предусмотрены как ЖК РФ, так другими федеральными законами и договором социального найма. Кроме установленных законом прав, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексе;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

54

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может нести и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

ВОПРОС: Допускает ли Жилищный кодекс России поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма?

ОТВЕТ: Статья 76 настоящего Кодекса предусматривает возможность сдачи жилого помещения по договору социального найма в поднаем. Условием заключения такого договора является согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о передаче в поднаем части занимаемого им жилого помещения или всего жилого помещения в случае временного выезда нанимателя и проживающих с ним членов его семьи.

Обязательным для заключения договора поднайма жилого помещения является и условие об учетной норме общей площади жилого помещения, приходящейся на каждого из проживающих

55

граждан, то есть договор поднайма жилого помещения не может быть заключен, если площадь соответствующего жилого помещения составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – нормы предоставления жилого помещения.

В коммунальной квартире в случае сдачи внаем жилого помещения, кроме согласия наймодателя и членов семьи нанимателя, требуется согласие всех собственников помещений в коммунальной квартире и проживающих совместно с ним членов их семей.

В случае заключения договора поднайма ответственным перед наймодателем остается наниматель, а поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечисленных в постановлении Правительства Российской Федерации, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Договор поднайма заключается в письменной форме, один экземпляр передается наймодателю жилого помещения. Все граждане, которые вселяются в жилое помещение по договору поднайма, обязательно должны быть указаны в этом договоре. Ограничений в сроке заключения договора поднайма нет. Однако если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на один год.

56

Обязательным условием заключенного договора поднайма является его возмездность.

ВОПРОС: Что является главным отличием поднанимателя от временного жильца?

ОТВЕТ: Отличием поднанимателя от временного жильца является возмездность договора. Ни тот, ни другой не обладают правом на жилую площадь. Но временным жилец может быть при одном условии: если с него не взимается плата за пользование помещением.

ВОПРОС: Предусмотрен ли законом срок проживания временных жильцов?

ОТВЕТ: Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

ВОПРОС: Что делать, если временные жильцы отказываются освободить жилое помещение?

ОТВЕТ: В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

57

ВОПРОС: Сохранилось ли право обмена в Жилищном кодексе России?

ОТВЕТ: В настоящем Кодексе изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма.

ВОПРОС: Может ли быть совершен обмен жилыми помещениями между гражданами, проживающими в разных населенных пунктах?

ОТВЕТ: Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований настоящего Кодекса.

ВОПРОС: В каком порядке производится расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения?

ОТВЕТ: Основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения является соглашение сторон или воле-

58

изъявление нанимателя с согласия, в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи.

Если наниматель и члены его семьи выехали в другое место жительства, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Закон предусмотрел судебный порядок расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в следующих случаях:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

ВОПРОС: Расторгается ли договор социального найма жилого помещения, находящегося в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции?

ОТВЕТ: На время капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведе-

59

ны без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в доме.

ВОПРОС: По каким основаниям наниматель или члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения?

ОТВЕТ: Наниматель и члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьей 91 Жилищного кодекса России, т. е. если наниматель либо члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению либо своим поведением делают невозможным для других проживание с ним в одной квартире или одном доме.

ВОПРОС: Каковы последствия расторжения договора найма жилого помещения?

ОТВЕТ: В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

60

В настоящем Кодексе указано, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, в течение более шести

месяцев без уважительных причин не вносящие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением по договору социального найма другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

ВОПРОС: Какие жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду?

ОТВЕТ: К жилым помещениям специализированного жилищного фонда, или к специализированным жилым помещениям относятся следующие жилые помещения:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

61

В качестве специализированных жилых помещений используются только жилые помещения, предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления.

Жилое помещение можно признать специализированным после после отнесения его к специализированному жилищному фонду в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Как включение жилого помещения, так и его исключение из специализированного жилищного фонда производится на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем.

ВОПРОС: Заключается ли договор найма жилого помещения в общежитии?

ОТВЕТ: Согласно Жилищному кодексу России договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

ВОПРОС: Какой категории граждан предоставляются жилые помещения в общежитиях?

ОТВЕТ: Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

62

Под эти цели предоставляется дом либо часть дома, построенные или переоборудованные для этих целей. Такие жилые помещения укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Отличительным условием признания жилья жилым помещением в общежитии является предоставление наймодателем не только жилого помещения, но и бытовых условий для проживания граждан.

ВОПРОС: Для каких категорий граждан предназнаены жилые помещения так называемой социальной защиты отдельных категорий граждан?

ОТВЕТ: Граждане, которые в соответствии с действующим законодательством отнесены к категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, имеют право на предоставление им жилых помещений в соответствии с федеральным законодательством субъектов Российской Федерации.

Проектом закона Московской области «Об обеспечении жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета отдельных категорий ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей инвалидов», принятым за основу решением Московской областной Думы от 7.12.2005 № 8/161, установлен порядок предоставления жилых помещений гражданам, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных до 1 марта 2005 года и постоянно проживающим на территории Московской области, имеющим право на обес

63

печение их жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета в соответствии с Федеральным законом от 12.01.95 № 5-ФЗ «О ветеранах» и Федеральным законом от 24.11.95 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».

ВОПРОС: Что представляют собой жилищные и жилищно-строительные кооперативы?

ОТВЕТ: Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

ВОПРОС: Кто имеет право на вступление в жилищные кооперативы?

ОТВЕТ: Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

64

Категории граждан, которые в соответствии с настоящим Кодексом признаны малоимущими и нуждающимися в предоставлении жилых помещений, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

ВОПРОС: На какой срок может быть создано ТСЖ?

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

ВОПРОС: Юридическим или физическим лицом является ТСЖ?

ОТВЕТ: ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

ВОПРОС: Отвечает ли товарищество по обязательствам членов ТСЖ, и отвечают ли члены ТСЖ по обязательствам товарищества?

65

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

ВОПРОС: Какие права имеет товарищество собственников жилья в процессе своего существования?

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством:

1) договор управления многоквартирным домом;

2) договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять:

1) смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;

2) специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

3) расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

- устанавливать:

66

- на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять:

работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться:

предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать:

по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы  собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

67

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

ВОПРОС: Что может предпринять ТСЖ в отношении своих членов, которые не исполняют своих обязанностей по участию в общих расходах?

ОТВЕТ: Если собственники помещений в многоквартирном доме не принимают участие в исполнении своих обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

68

ВОПРОС: Можно ли создать ТСЖ в строящемся многоквартирном доме?

ОТВЕТ: В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 Жилищного кодекса России.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

ТСЖ в строящемся многоквартирном доме создается в том же порядке, что и такое же товарищество в уже построенном и принятом в эксплуатацию многоквартирном доме.

ВОПРОС: Как и на основании чего может быть осуществлена реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья?

ОТВЕТ: Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

69

Статьи 57-60 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают основания и порядок реорганизации юридических лиц, к каковым относится и ТСЖ.

Статьи 61-64 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают основания и порядок юридического лица.

ВОПРОС: Могут ли несколько ТСЖ объединиться в одно ТСЖ?

ОТВЕТ: Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам главы 13 Жилищного кодекса России, регламентирующего деятельность ТСЖ.

ВОПРОС: Какие органы являются органами управления товарищества собственников жилья?

ОТВЕТ: Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

ВОПРОС: Из чего состоят средства ТСЖ?

ОТВЕТ: Средства ТСЖ состоят из:

70

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества?

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. Средства этих фондов могут расходоваться только на выполнение целевых задач, предусмотренных общим собранием ТСЖ.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в  оответствии с финансовым планом товарищества.

ВОПРОС: Может ли ТСЖ вести какую-либо хозяйственную деятельность?

ОТВЕТ: Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

71

ВОПРОС: Какими видами хозяйственной деятельности может заниматься ТСЖ?

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные законом и уставом товарищества.

Поскольку ТСЖ по своему назначению является некоммерческой организацией, то и денежные средства, поступаемые на расчетный счет ТСЖ, должны расходоваться для обеспечения его нормального функционирования в целях достойного обеспечения прав собственников помещений, находящихся в товариществе.

ВОПРОС: Кто несет обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

72

ОТВЕТ: Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает :

- у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

- у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

- у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

- у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

ВОПРОС: Что включает в себя плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, занимающего жилое помещение по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда?

ОТВЕТ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору со

73

циального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги.

Важным моментом при установлении законодателем платы за жилое помещение является отнесение расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств собственника жилищного фонда.

ВОПРОС: Что включает в себя плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

74

- плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

ВОПРОС: Какие расходы обязан нести собственник помещения в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

ВОПРОС: Кому предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг?

ОТВЕТ: Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам, если их расходы на оплату

75

жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, при отсутствии у них задолженности, или при заключении и выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Для определения возможности получения субсидии требуется:

во-первых, установить совокупный доход семьи; во-вторых, рассчитать максимально допустимую долю расходов семьи на оплату жилья;

в-третьих, определить нормативную площадь жилого помещения, занимаемого семьей; в-четвертых, применить размер стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг в Московской области. С учетом этих параметров производится расчет, и если расчетная сумма превышает величину, соответствующую максимально допустимой долерасходов семьи на оплату жилья, то нуждающимся гражданам предоставляется субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

ВОПРОС: Кто имеет право на субсидии?

ОТВЕТ: Право на субсидии имеют следующие граждане:

- пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

- члены жилищных кооперативов;

- собственники жилых помещений.

 

СЕМЬ ШАГОВ СОЗДАНИЯ ТСЖ

 

ШАГ ПЕРВЫЙ

Выбор способа управления

Согласно положениям Жилищного кодекса России, собственники квартир в праве сами выбрать способ управления домом (до 1 мая 2008 года).

Принимая во внимание, что на сегодняшний день товарищество собственников жилья - один из лучших вариантов управления многоквартирным домом – собственники квартир в вашем доме остановили свой выбор на этом способе. Итак, решение о создании ТСЖ принято.

ШАГ ВТОРОЙ

Создание инициативной группы и разработка проекта устава ТСЖ

Из числа активных людей образуется инициативная группа, которая в дальнейшем может быть преобразована в основу вашего ТСЖ. Инициативная группа разрабатывает проект Устава товарищества вашего дома (Прил.1)

В состав одного товарищества могут войти несколько домов - их количество ничем не ограничено кроме здравого смысла и общего земельного участка. Но в одном доме может быть создано только одно товарищество.

15

Проект устава не обязательно разрабатывать с нуля. Типовой устав товарищества собственников жилья можно запросить в информационно-справочном центре Министерства ЖКХ Московской области, администрации вашего муниципального образования.

К тому же вполне вероятно, что в вашем городе уже существует и работает хотя бы одно ТСЖ. Одновременно с подготовкой проекта устава необходимо составить списки будущих членов ТСЖ. Надо помнить, что членами ТСЖ могут быть только собственники квартир в доме. Наниматели помещений, проживающие на основе договора социального найма, не могут быть членами ТСЖ.

Такие списки могут быть составлены путем обхода квартир или же проведения собрания. На видном месте можно вывесить объявление с координатами (номера телефонов, квартир) членов инициативной группы или одного ответственного лица. Таким образом, выяснив, что больше половины квартир дома находится в собственности, можно переходить к следующему шагу – подготовке общего собрания собственников.

ШАГ ТРЕТИЙ

Подготовка общего собрания собственников жилья

На этапе подготовки общего собрания необходимо помнить о том, что значительная часть квартир в доме может принадлежать муниципалитету, и предоставляться гражданам по договору социального найма. В данном случае муниципалитет выступает как собственник, которому принадлежит доля квартир в доме, и пропорционально своей доле имеет количество голосов.

16

Если в доме более 50 процентов муниципальных квартир, то и жилищно-коммунальную политику в нем будет определять муниципалитет, имеющий большинство голосов. Если доля муниципальных квартир менее 50 процентов, то муниципалитет не вправе навязывать остальным собственникам свои решения.

Сообщение об общем собрании необходимо довести до сведения всех собственников квартир в доме. Это можно сделать путем поквартирного обхода, размещения письменного объявления в общем холле дома, опустив листовки с объявлением о собрании в почтовые ящики, либо использовав все эти варианты одновременно. (Прил. 2).

В объявлении о предстоящем общем собрании необходимо указать:

1. тему собрания;

2. дату и время проведения;

3. место проведения (Прил. 4).

Лучше всего собрание проводить в вечернее время, но не поздно, чтобы большинство людей успели вернуться с работы.

Заранее необходимо решить вопрос о месте проведения общего собрания, подготовить необходимое количество бланков заявлений для собственников квартир о вступлении в ТСЖ (Прил. 3).

Во время проведения общего собрания собственников квартир необходимо вести протокол собрания ТСЖ (Прил. 5).

В соответствии с законодательством допускается проведение общего собрания собственников путем заочного голосования (Прил.6). Для этого необходимо довести до всех собственников

17

помещений в доме повестку собрания с конкретными вопросами, по которым необходимо будет проголосовать. Напротив каждого вопроса как в избирательном бюллетене необходимо поместить три варианта ответа: «За», «Против», «Воздержался». При заочной форме голосования, чтобы избежать возможных подтасовок,

на бюллетене необходимо указывать фамилию проголосовавшего собственника. Далее наступает самый важный момент – это подсчет голосов. Решение о создании товарищества собственников жилья в вашем доме или группе домов должно быть принято большинством голосов от числа всех собственников жилых помещений в доме (домах).

Что необходимо помнить при подсчете голосов?

Количество голосов у каждого собственника может быть разное. Оно определяется долей его площади от общей площади многоквартирного дома. Чем больше площади в доме принадлежит собственнику, тем больше у него голосов.

Если по итогам голосования решение о создании ТСЖ не принято, то в соответствии с законодательством через некоторое время, проведя определенную работу, можно повторить попытку создания ТСЖ.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ

Утверждение устава ТСЖ

Если на общем собрании принято положительное решение о создании в доме ТСЖ, то на этом же собрании необходимо:

18

- утвердить Устав товарищества собственников жилья;

- избрать членов правления ТСЖ;

- избрать ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ;

- официально поручить одному из членов ТСЖ осуществить

регистрацию ТСЖ во всех государственных органах в соответствии с действующим законодательством (Прил. 3).

Надо помнить, что:

1. Правление ТСЖ не должно быть громоздким и в тоже время работоспособным.

2. Количество членов правления определяется количеством членов ТСЖ. Оптимальный вариант – от трех до пяти человек. В дальнейшем на общем собрании товарищества можно принять решение о сокращении или увеличении числа членов правления (Прил.7).

ШАГ ПЯТЫЙ

Выборы председателя правления товарищества и оформление государственной регистрации ТСЖ.

Председателя из своего числа выбирает правление товарищества, но Кодекс не запрещает выбрать председателя и на общем собрании. Председатель правления ТСЖ – это ключевая фигура.

Поэтому это должен быть грамотный, инициативный человек, разбирающийся в вопросах бухгалтерии, экономики, ЖКХ и имеющий достаточное количество свободного времени для решения вопросов вашего товарищества.

19

Правление ТСЖ на первом своем заседании должно:

- оформить протокол первого общего собрания собственников;

- подготовить заявление по форме № Р11001;

- заявление о системе налогов;

- нотариальное удостоверение подписи уполномоченного лица (при необходимости);

- заказать изготовление печати.

Государственная регистрация ТСЖ, это:

- получение свидетельства о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001;

- свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ по форме № Р50003;

- свидетельства о постановке на налоговый учет по форме № 09-1-2;

- получение уведомления из внебюджетных фондов;

- получение уведомления о присвоении кодов ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС.

20

ШАГ ШЕСТОЙ

После оформления государственной регистрации ТСЖ необходимо:

- открыть расчетный счет в банке;

- подготовить и подписать акт приемки-передачи дома по форме № ОС-1а;

- передать техническую документацию на внутридомовые сети;

- оформить государственную регистрацию земельного участка.

ШАГ СЕДЬМОЙ

Заключение договоров с управляющей компанией

ТСЖ заключает договор с управляющей компанией на предоставление коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, техническое и санитарное обслуживание дома – вывоз мусора, уборка дома и прилегающей территории, обслуживание антенного хозяйства, работа радиоточек и т.д.), контролирует её деятельность и осуществляет оплату за эти работы со своего расчетного счета.

21

Регистрация ТСЖ права собственности на земельный участок, на котором расположен дом

Согласно ст. 36 Жилищного Кодекса России собственники помещений в многоквартирном жилом доме имеют право долевой собственности, в том числе и на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Данный земельный участок переходит в собственность жильцов – собственников квартир – бесплатно.

ТСЖ вправе управлять земельным участком в интересах собственников данного земельного участка (Прил.8).

Межевание и постановка земельного участка на кадастровый учет – необходимые условия для регистрации права собственности.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

И последнее, что необходимо знать собственнику квартиры:

1. Членство в товариществе собственника помещений осуществляется на основании его заявления о вступлении в ТСЖ.

2. Лицо, приобретшее помещение в доме, в котором уже создано ТСЖ, вправе стать членом этого ТСЖ после возникновения у него права собственности на это помещение.

22

3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме.

4. Общее собрание собственников квартир обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если члены ТСЖ не имеют больше половины голосов от общего числа  собственников помещений в доме.